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전세사기는 현재진행형이다. 전세사기는 광범위하게 퍼졌던 갭투자와도 관련되어 있어 실제 피해를 주고자 한 의도가 없었어도 발생할 수 있기에 유의가 필요하다. 전세사기를 당하지 않기 위해서는 전세사기 수법을 잘 파악해 둘 필요가 있다.
전세사기 수법
전세사기 수법 1. 무자본 갭투자
서울 강서구에서 세 모녀가 분양대행사를 통해 깡통주택* 최소 524채를 매입했는데, 전세 계약 만기 시점에 보증금을 반환하지 못했던 사건이 유명하다. 갭투기는 주택가격과 전세가격 차이가 크지 않은 점을 이용, 우선 선금을 치르고 계약한 뒤, 전세금을 받아서 매매대금의 잔금을 치르는 방식으로 건물을 소유하는 방식이다. 결국 집주인이 자기 자본이 없이 건물을 소유하다 보니, 세입자와 계약이 끝날 때, 바로 다음 입주자를 구하지 못하면 전세금 반환이 불가능한 경우가 발생한다. *깡통주택: 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷하여 집값 하락 시 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험이 있는 주택. 또 주택 담보 대출이 없어도 전세가와 매매가가 비슷하면 깡통주택이라 한다.
전세사기 수법 2. 법령악용
서울 반포 전세사기 사건으로 세간에 알려진 전세사기 수법이다. 주택임대차보호법은 임대인에 대한 임차인의 대항력이 전입신고를 한 다음 날부터 인정되도록 정해놓았다. 이 시간 차를 이용해 담보대출을 실행, 세입자를 담보대출보다 후순위의 배당권자로 만들어버리는 전세사기 수법이다. 임대인이 악의를 가지고 담보대출을 갚지 않으면, 세입자는 전세 보증금이 근저당으로 설정된 상태라 전세 보증금을 받을 수 없게 된다.
전세사기 수법 3. 체납사실 미 고지
임대인이 본인 명의의 재산을 모두 가족 명의로 돌려놓은 후 개인 사업자로 등록한 사업에서 발생한 세금을 계속해서 체납하면 이때 소유권 이전을 받은 건물의 세입자는 우선순위가 아니므로 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 이를 체납사실 미 고지의 상황이라 부른다. 체납사실 미 고지의 상황으로 전세 계약이 완료되고 난 뒤 세입자는 부동산 권리침해사항인 집주인의 체납으로 인해 압류장을 받게 되는 것이다. 국세 기본법에 따르면 국세는 다른 채권에 우선해 징수되어 전세 보증금은 보호받지 못하므로, 세입자가 피해를 보게 되는 구조다.
전세사기 수법 4. 이중계약
한 건물(목적물)에 내용이 다른 두 계약을 맺는 것이다. 부동산 이중계약 전세사기는 공인중개사나 임대관리업체, 월세 세입자 등이 주로 저지르는 사기다. 예를 들자면 공인중개사가 임차인과 전세 계약을 맺어놓고 임대인에게는 월세 계약이라고 속여 보증금을 가로채거나 하는 방식이다.
전세사기 수법 5. 중복계약
주택 하나에 다수 임차인과 계약하는 것이다. 시세보다 저렴하게 전세를 놓는 것처럼 속여 여러 세입자로부터 전세금을 받아 가로채는 전세사기 수법이다. 보통 전세보증금 잔금일을 같은 날로 지정하면 세입자끼리 서로 확인할 수 없다는 점을 악용한다.
전세사기 수법 6. 신탁부동산사기⋅소유권 이전
전셋집의 ‘진짜 집주인'을 알게 된 경우도 전세사기를 의심해 보아야 한다. 신탁회사가 소유하고 있는 주택은 원칙적으로 집주인이 전세계약을 체결할 권한이 없다. 이렇게 신탁 회사의 등기 매물에 임대차계약을 맺어 전세금을 가로채는 사례도 적지 않다. 가짜 집주인에게 속아 이런 집에 전세로 들어가면 세입자는 불법점유자로 간주될 수 있다. 세입자가 신탁 사실을 확인하기 어려운 점을 악용한 전세사기 수법이다.
전세사기 수법 7. 불법 건축물 사기
주거용 주택이 아닌 집에 전세로 들어갔다가 전세사기 피해를 입을 수 있다. 고시원을 원룸으로 속이거나, 근린생활시설로 등록된 건물을 주거용으로 속여 세입자를 유인하는 전세사기 수법이다. 불법으로 전용된 사실이 적발되면 퇴거나 건물 철거가 진행될 수 있는데, 이럴 경우 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵다.
전세사기 수법 8. 위조 서류로 직거래
중개수수료를 아끼려고 직거래를 할 때 걸리기 위운 전세사기 수법이다. 신분증 따위를 위조해 집주인을 사칭하거나, 등기부등본 등 서류를 위조해 보증금을 가로채는 전세사기 수법이다.
전세사기 피해 예방 및 피해자 지원
전세사기 예방
전세사기 수법 여러 가지를 알아보았으니 이제 어떻게 하면 예방할 수 있는지 알아보자. 전세사기 예방을 위한 팁은 아래 버튼으로 이동하면 확인하실 수 있다. 전세사기 예방으로 소중한 내 피와 땀인 자산을 지켜내자.
전세사기 피해자 지원
전세사기 피해자는 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법에 의거 지원받을 수 있다.